A regularização de imóveis no Brasil ficou mais simples com a Lei 14.382/2022, que permite formalizar a propriedade sem a necessidade de uma escritura pública tradicional. Agora, o comprador que possui apenas o contrato de compra e venda quitado pode recorrer à adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no cartório.
Quando o contrato permite a regularização direta?
Essa modalidade é aplicada quando o imóvel já está totalmente pago, mas o vendedor não pode ou não quer assinar a escritura definitiva. Especialistas do setor jurídico explicam que o procedimento resolve casos onde o antigo dono faleceu, desapareceu ou se recusa injustificadamente a transferir o bem para o nome do atual proprietário.
O processo acontece no Cartório de Registro de Imóveis, onde o oficial analisa a documentação e o histórico da transação. Se todos os requisitos forem preenchidos, o registro é feito no nome do comprador, garantindo a segurança jurídica necessária para venda, financiamento ou herança do patrimônio.
Quais são os documentos exigidos pelo cartório?
Para iniciar o pedido, é fundamental reunir provas robustas da transação e da quitação financeira do imóvel. O cartório exige que o processo seja acompanhado por um advogado, que assinará o requerimento e guiará a coleta das certidões negativas judiciais tanto do comprador quanto do vendedor.
Uma linha curta conecta os principais itens necessários para o seu processo:
- Contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos.
- Comprovantes de pagamento que atestem a quitação total do valor do imóvel.
- Ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas atestando o inadimplemento do vendedor.
- Comprovante de pagamento do ITBI e certidões de ônus reais atualizadas.
Como funciona o passo a passo da adjudicação?
O primeiro passo é a lavratura da ata notarial, onde o tabelião registra que o vendedor não cumpriu a obrigação de passar a escritura. Depois, o advogado protocoliza o pedido no Registro de Imóveis, onde o oficial fará a prenotação e notificará o vendedor para se manifestar em até 15 dias.
Caso não haja oposição do antigo dono nesse prazo, o oficial de registro averba a adjudicação diretamente na matrícula do imóvel. Se houver alguma discordância fundamentada ou litígio grave, o caso deixa de ser administrativo e deve ser resolvido pela via judicial com o auxílio de um juiz.
Qual o custo estimado para regularizar em 2026?
O investimento para legalizar o bem varia conforme o valor venal do imóvel e as tabelas de custas estaduais vigentes em 2026. Além dos emolumentos do cartório, o proprietário deve considerar o ITBI, que geralmente fica entre 2% e 4% do valor de avaliação, e os honorários do profissional jurídico.
Veja abaixo uma estimativa de custos baseada em valores médios de mercado:
Estimativa de custos para regularização
Valores médios baseados em taxas de mercado e emolumentos
Tipo de gasto
Descrição do custo
Estimativa média
Emolumentos (RGI)
Taxa de registro conforme tabela estadual.
Depende do valor venal
Ata notarial
Documento feito no tabelionato de notas.
Variável por estado
ITBI
Imposto de transmissão municipal.
2% a 4% do bem
Honorários
Serviço do advogado particular especializado.
5% a 10% do bem
Nota: Os percentuais incidem sobre o valor venal ou de mercado do imóvel. Recomenda-se solicitar um orçamento detalhado junto ao cartório de sua região.
Existe diferença entre adjudicação e usucapião?
A adjudicação compulsória é baseada em um direito contratual, ou seja, você tem um papel que prova que comprou e pagou. Já a usucapião extrajudicial foca na posse mansa e pacífica por um longo período, sendo a saída ideal quando não existe contrato ou quando a cadeia de vendas anterior está muito confusa.
Na usucapião, é necessário comprovar a ocupação por prazos que variam de 5 a 15 anos, dependendo do caso. A grande vantagem da adjudicação é a rapidez, já que não exige provas de tempo de moradia, apenas a prova do negócio quitado, tornando-se o caminho mais eficiente para quem possui a documentação básica em mãos.
Quais os riscos de manter o imóvel irregular?
Viver em um imóvel sem registro deixa a família vulnerável a disputas de herdeiros do antigo dono ou até a penhoras judiciais por dívidas do vendedor que ainda consta como proprietário. Sem a matrícula atualizada, o imóvel sofre uma desvalorização significativa, dificultando a venda pelo valor real de mercado.
Regularizar a situação formaliza a função social da propriedade e permite que o dono utilize o bem como garantia em empréstimos com juros menores. Consultar o cartório de imóveis local é o primeiro passo para verificar os prazos específicos de 2026 e garantir que seu patrimônio esteja protegido contra qualquer tentativa de venda inválida por terceiros.
Por Guilherme Silva
